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アパートバブルも収束へ レオパレスオーナー集団訴訟とは


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http://dol.ismcdn.jp/mwimgs/7/5/-/img_759bb83d735ba24bddedf2cd367bb41a116494.jpgより引用

 

アパマンバブルも頭打ち

個人オーナーが経営する賃貸住宅への、地方銀行の融資残高が13.8兆円と過去最高に膨らんでいた。

日銀によると、いわゆるアパマン経営への地銀融資は、2010年から約5兆円増加し、大手銀行は逆に2.4兆円減少した。

地方経済の衰退によって地銀の収益源がなくなり、アパマン融資を拡大した構図が読み取れる。


アパマン経営は2015年の相続税増税によって、アパートを建てれば節税できる「アパマン減税」がブームに火をつけた。

親から相続した土地を受け取って税金を払うよりも、敷地にアパートを建てれば、支払い税額が少なくなった。

アパートローンには金融庁も警戒しており、新規融資額は2017年に入って僅かに減少している


こうしたアパートバブルと言える状況で起きたのが賃貸補償問題、いわゆるアパマン保証で、レオパレスグループが集団訴訟されている。

レオパレス21はオーナーからアパート1棟を一括で借り上げる「サブリース」契約をしていて、10年間家賃保証していた。

原告側によるとレオパレス側は10年を過ぎると突然態度を豹変させ、家賃の値下げを要求してくる。


アパートは通常建築後10年経過すると急激に価値が下がり、入居率も下がるので、家賃を下げて募集するのが普通です。

もし新築アパートと築15年のアパートの家賃が同じだったら、借りたい人は1人も居ないでしょう。

オーナー側の考えが少し甘いのだが、当初示されたプラン(理想的なモデルケース)と違うと訴えている。

 

甘い期待につけ込む業者

広告や営業では「オーナー様は何もせず、毎年利益を受け取るだけ」「アパート経営で生涯の安心を」などと言っていた。

何もせず確実な収入を得る事ができ、ノーリスクで一生安心なら、業者が自分で土地を買ってオーナーになります。

なんでわざわざオーナー様に利益を与えて、業者は損をするのか、こんな事は在り得ないと気づくべきです。


一括借り上げは30年、家賃収入保証が10年間、しかも10年目から老朽化によって空室が増えるので、家賃を下げるため家賃保証も減額されます。

アパート業界では当たり前の常識なのだが、見せられたパンフレットと営業マンの説明を鵜呑みにしているオーナーが多い。

レオパレス21ではテレビ、冷蔵庫、エアコンなど家具一式を入居者に貸し出していて、これによって高めの家賃設定にしている。


オーナーが不満に思ってレオパレス21との契約を解除すると、業者は当然ながら入居者を近くの自社物件に移動させて、全室空室にしてしまう。

まあこれも契約を解除したら商売上「敵」になるわけで、違法な事でもないがオーナーは騙されたと思う。

オーナーになれば働かずに安易に稼げると考える素人オーナー達、安易に融資する銀行、アパートバブルにつけいる業者それぞれがバブルを拡大させた。


これから採算割れや空室のアパートが増えるので入居する側には有利であり、オーナー側には厳しい時代になるでしょう。