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マンションは新築より中古が得か 古くても価値あるマンションとは


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ニューヨークの古いマンション(アパート)日本の老朽マンションとはかなり趣が違う

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http://imagec.navi.com/newyork/common/goods_album/201012/Goods_Album_291296_7_sum640_1291670079.jpgより引用

 

おかしな日本のマンション評価

日本のマンション価格は新築が絶大な人気を誇っていて非常に高価で、築20年以降だとかなり安くなります。

東京都の場合だと新築で坪300万円なら20年後には坪150万円、つまり平均して半額まで下がっていると言われています。

ところが築20年目から築40年目までは下落率が低いというか、参考グラフを見る限りまったく下がっていない。


大阪府を見ると20年目にはやはり半額になっていて、20年目から40年目まではせいぜい2割くらいしか値下がりしていない。

地方都市では20年目から40年目までの下落率が大きくなるが、大阪市と同じような傾向で全体に少し安い程度になります。

つまり大都会の中心部に行けば行くほど、築20年から築40年までの20年間は、中古価格が値下がりしていないと言えます。


理由は実は簡単で、東京の中心部には新たにマンションを建てる土地が無いので、古いマンションが居座ったまま値下がりし難いのでした。

大阪でも同じ事が言え、人気の街の良い立地には必ず既にマンションが建っているので、そこに住むしか選択肢がありません。

こうした状況で新たに建設される新築マンションは、用地取得にすごい金額を掛けているか、少し不便な場所にある事になる。

 

20年目以降は値下がり率が少なくなる

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https://smtrc.jp/src_pc/images/useful/knowledge/market/graph1207_a.gifより引用

 

中古マンション文化は日本に定着するか

新築マンションも1日誰かが住めば「中古マンション」になってしまうので、新しい間が最も値下がり率が激しい。

新築であるというプレミアムから誇らしい気持ちになるでしょうが、何年か経てば周りの中古マンションと同じになるのです。

新築マンションのステイタスで良い格好、良い気分に浸るために大金を払うのは、考え直したほうが良い。


その人が仮に年収1000万円以上だとしても、もっと良い使い道があるんじゃないかと思います。

日本のマンション価格は新築だけが高く、住居としての価値と関係なく年数に応じて値下がりする傾向がありました。

だがニューヨークやロンドン、パリでは50年前、100年前のアパートが何度もリフォームされて高い価値を維持しています。


日本ももう東京や大阪の中心地には「空き地」がなくなったので、既存の建物の価値を維持していく時代に変わると考えられます。

マンションのコンクリートの寿命は最低でも100年以上はあるが、問題は老朽化する設備、中でも水周りと言われています。

水道や排水設備が老朽化するとマンション全体を一度に改修する必要があり、大掛かりの工事に大金が必要になります。


そこで多くのマンションでは住民の合意を得られず、老朽化したまま放置して、非常にみすぼらしい姿になっています。

マンションの価値を維持するには住民全員が修繕積立金を滞りなく払っている事が必要で、住民の質がマンションの質になります。

良い住民が集まっているマンションは長い年数が経過しても外観が美しく保たれ、機能面でも価値が保たれている筈です。


こうした文化的な面で「欧米化」するには、まだまだ時間がかかりそうです。