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中古住宅購入の損得 専門家の立会いでリスク防げる


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購入後の支出は専門家に見てもらわないと分からない

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いえサーチ鳥取 https://www.ie-tottori.com/wp-content/uploads/2016/01/daikakujigaikan.jpgより引用

 

中古住宅は安いのか

大抵のモノは新品より中古が安く、使用できる年数と価格を計算すれば、どちらが得かは導き出せる。

だが購入後に多額の維持費が掛かったり税金なども考慮する自動車は分かりにくく、住宅ではもっと分かり難い。

中古住宅はいうまでもなく新築より安く、建てた瞬間に中古になって売却価格は2割下がると言われている。


住宅価格は新築から20年で建物の価値がゼロになり、その後は土地の値段だけになり、古い家の取り壊し費用が差し引かれます。

3000万円で新築住宅を建てても20年後の家の価値はゼロであり、土地の値段-解体費用-税金-仲介手数料でしか売れません。

家を建てて途中で売るのは1000万円単位の寄付をするのと同じであり、新築したらその家に住み続けるしかありません。


木造家屋は25年に一度くらい大規模リフォームをすると、明治や江戸時代の建物のように、永久に保存することも可能です。

大規模リフォームには1千万円ほど掛かるが、親子で住み続けるなら親の世代より負担は少ないでしょう。

新築住宅は約30年間で金利込みで4000万円近く掛かるが、中古で購入すると安くなるのでしょうか?


中古住宅で検索すると500万円以下から2000万円まで様々なランクがあり、1000万円以上だとかなり良い物件が入手できる。

中古住宅は新築より購入後の値下がり率が少ないので、うまく利用すると得ですが、トラブルを抱えて出費がかさむ例があります。

まず中古住宅は購入時に、ローンの返済期間を10年など短期間で完済するよう要求され、期間が短いとはいえ一時的な負担が大きくなる。

 

ホームインスペクション(住宅診断)とは

新築住宅が35年ローンまであるのに対し、中古住宅は価値がなくなる35年-築年数のローンしか認められません。

政府の住宅減税でも新築とは差別され、優遇措置を適用されないケースがあります。

購入後の第一の敵は「シロアリ」で、床下を点検せず購入後に発見したら最悪で、駆除費用や補修費用は自分持ちになります。


第二の敵は建築制限で、現在建っている住宅は良くても、建て替えが出来ない物件は「建築制限住宅」と表示されています。

落とし穴は建て替えても良いが、消防法などで「同じサイズには建て替えられない」場合があり、これではミニサイズになってしまいます。

第三の敵は購入後に補修が必要な物件で、中古一戸建ては規格化されていないので千差万別、見た目が綺麗でもトラブルを抱えている場合があります。


雨漏りや水漏れ、家の傾きや壁のひび割れなど次々に出費が必要になる場合があり、これは新築一戸建てでも在り得ます。

最初から傾いていたらむしろ分かりやすいが、不動産屋や販売業者はプロなので、売れるまでバレないように誤魔化します。

購入前に素人だけで良否を判断するのは難しいので、手数料を払ってでも住宅診断の専門家からチェックして貰った方が良い。


「建築制限」や不具合への保証も、不動産屋に言われるままにサインする筈ですが、これも手数料を払ってでも、住宅購入の専門家にチェックしてもらった方が良いです。

住宅審査の第三者機関によるチェックは5万円からなので、数百万円や1千万円以上のリスクに比べると、やったほうが得だと思います。

ホームインスペクション(住宅診断)をネット検索すると多くの事業者が存在しています。