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シェアハウス投資は儲かるのか 現代版の貧乏下宿


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ドラマと違って実際は自分の部屋に篭って交流を持たない人が多いという

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http://up.gc-img.net/post_img_web/2014/09/e946d9b90a90dfef86c1a4b8e093910f_18967.jpegより引用

 

シェアハウスってなに?

2017年に入って金融庁などがアパート経営投資の融資が過剰の疑いがあると警告し、ブームは収束しつつある。

同様にマンション投資も過剰懸念が出ていて、今後も同じように儲かるかは疑わしい。

代わって最近注目を集めているのが「シェアハウス投資」で大儲けしている人が大勢居るとネットでは書かれています。


シェアハウス、ゲストハウス、民泊経営など最近良く聞くが、どんなものでどのくらい儲かるのでしょうか。

シェアハウスは一軒家や部屋数が多いマンションなどで、入居者が個室を持ち、トイレや風呂など共同で利用するシステムです。

アメリカのドラマでルームシェアやシェアハウスを舞台にした作品がヒットして、日本でも真似をする若者が増えた。


アメリカには部屋の中や家の中だけで完結するホームドラマのジャンルがあり、そこではシェアハウスが理想的に描かれていた。

気の合う若者達が集まって、すぐに親友になれて、恋愛や刺激に満ちた楽しい生活を送るのが定番パターンです。

ルームシェアは一つの部屋を共同で使うが、日本語ではシェアハウスとゴッチャに使われて、区別されていない。


ゲストハウスはマンションなどの一部屋に2段ベッドをいくつも置き、料金を下げたホテルの事で、日本では簡易宿舎になる。

大阪南部の簡易宿舎(ドヤ)は3畳ほどの狭い個室に低料金で宿泊でき、最近は定住して住所にしている人が多い。

シェアハウスやシェアルームは料金が安いので若者に人気があり、ワンルームより空室率が少ないと言われている。

 

規制緩和でシェアハウス合法化

国土交通省の報告書によるとシェアハウスの4分の3は東京に存在し、そういえば大阪では見た事がない気がする。

代わりに大阪ではドヤとゲストハウス、違法民泊が無数にあるのだが、見知らぬ他人と同居するほど他人を信用しない気がする。

東京23区内に約1900件のシェアハウスが存在し、不動産投資の対象になっています。


この事からシェアハウスの需要があるのは東京に限られ、投資や営業が成立するのも、ほぼ東京だけだと分かる。

シェアハウスは2013年に違法貸しルーム、脱法ハウスとして問題になり、敷金、礼金、仲介手数料、保証人すべて無しで人気になった。

東京ではネカフェ難民やホームレス増加が大問題になり、通常の家賃より安く、保証人不要の脱法ハウスには需要がありました。


国の失策によるホームレスを脱法ハウスが受け入れたわけで、大阪のホームレスを「ドヤ」が受け入れたのと同じだといえる。

ととはいえ脱法ハウスは消防法や旅館業法に違反しているので、政府は寄宿舎として基準を定めて、規制緩和に動きました。

大阪のドヤも消防法に違反している建物があるが「ホームレスをどこに収容するのか」という問題が生じるので、見て見ぬ振りをしている。


2015年4月1日に東京都建築安全条例が施行され、現在は次のように定められています。

シェアハウスの定義は「面積200㎡以下で寝室数の合計12以下」「自動スプリンクラーを設置すれば無制限」でこれを超えると共同住宅になり、既存施設の改造では認可されません。

緩和されたのは「廊下は両側居室としてもよい」「廊下の幅員は狭くてもいい」「寝室面積が7㎡未満でもよい」など多岐にわたっています。

 

シェアハウスは儲かるのか

面積100㎡以下で寝室数の合計6以下だと、さらに緩和され寄宿舎の許可を得やすくなり、合法シェアハウスが増加しました。

肝心のシェアハウスは儲かるのかについては、都内の一般的なマンションの利回り6%以下に対して、平均6%以上を上げている。

複数の部屋で構成されるマンションを一世帯に貸すよりも、部屋数の人数に貸したほうが、確かに多くの家賃を徴収可能です。


また一物件を一世帯に貸すと、入居するか空室のどちらかなので、空室の場合は金銭的ダメージが大きい。

シェアハウスだと4部屋あって2人入居なら半分の家賃は徴収できるので、現金が持ち出しにはなりにくい。

マイナス面もあって合法シェアハウス物件の管理費は、家賃の15%から30%であり、通常の賃貸の5倍以上取られます。


普通マンションの管理費は数千円だが、シェアハウス可能物件は4万円も取られる事になり、空室率が高いと赤字になりやすい。

この辺は「民泊可能物件」と同じで、トラブルなどのリスクがある分、管理費を多く取られるのです。

入居者にとってシェアハウスは安さが最大の魅力なので、仲間と楽しく暮らす的なことは実際には少ないようです。


騒音や対人関係で揉め事もおきやすく、テレビドラマほど楽しくないというのが本音みたいです。