ミトランブログ mitra brog

マネー、ニュース、旅

中古マンション購入でお金を貯める方法はアリか


スポンサー リンク


購入が安い場合があるが、引越しなどの変化に対応しづらい

f:id:nonoty32a:20170226150210j:plain

 

新築マンション購入は必ず損をする

マンションや土地を購入するのと、賃貸物件に住むのとではどちらが得かを何度か比較し、ほとんどの場合賃貸が良いという結論を得ました。

一戸建てにしろマンションにしろ、購入した後の値下がり分が、賃貸費用の節約分を上回るからでした。

一般的にマンションは購入価格の150分の1程度で賃貸されていて、例えば1000万円で売られているマンションの賃貸価格は6万5千円というところです。


150ヶ月つまり12年6ヶ月住めばそれ以降はタダで住めるが、そうは問屋が卸さない。

中古マンションを購入しても管理費用と修繕積立金が毎月1万5千円から2万5千円もかかり、本当に初期費用を回収するのは20年後くらいでしょう。

この間にマンション価格はどんどん下がり、統計では新築マンションは最初の10年間で3割値下がりしています。


次の10年目から20年目には2割下がり、20年目以降は10年間で1割ずつ値下がりしています。(首都圏の場合)

もし新築マンションを2500万円で購入したら20年後に1250万円になっていて、しかも「売却価格」は購入価格よりもっと安くなります。

この場合は2500万円の新築マンションを20年目に売却すると1000万円、年間75万円、毎月6万2500円値下がりします。


家賃を6万円節約できるとしても毎月6万2500円必ず値下がりするのは、ジェットコースターに乗りながらアイスクリームを食べる罰ゲームに近い。

マンション購入のための金利負担、多額の借金を抱える心理的負担を考えると、新築マンション購入は割に合いません。

中古マンションは20年目から値下がり率がゆるやかになるので、築20年目に購入したら計算はまったく違ってきます。

 

中古マンション購入でお金は貯まるか

20年目以降の中古マンションは10年ごとに1割しか値下がりしないので、仮に1000万円で購入しても10年後に900万円で売れます。

実際の売却価格は900万円から手数料や税金などが引かれるが、それでも800万円以上は手元に残るでしょう。

これはあくまで首都圏の平均なので、一般的に田舎ほど値下がり率が大きく、都会の中心部ほど値落ちが少なくなります。


物件情報では500万円以下の築20年以降のマンションが結構売られていますが、これを購入して10年後に400万円で売れると想定してみます。

マンションを購入しても管理費と修繕費で月1万5千円、固定資産税は年5万円は掛かるので、トータルでは10年間で230万円の維持費+購入額500万円+購入時の手数料になります。

780万円を支払って10年後に売却して400万円を得るので、10年間で380万円、年間38万円で月額3万2千円弱になります。


購入価格500万円のマンションの家賃は管理費込みで4万円から5万円なので(大阪市の場合)、毎月1万円くらいは安く住めます。

賃貸よりも中古マンションを購入するほうが10年間で60万円から120万円は節約できるでしょう。

長く住むほうが効果が上がるので、20年住むと150万円から300万円は節約できるが、都会で500万円の物件は1R(ワンルーム)になります。

 

購入すると変化に対応できない

家族が増えると引っ越さねばならないので、最初から広い部屋の物件に住むと、費用負担は大きくなります。

家族の増減にあわせて部屋を変えられないのが欠点で、一生独身と決めているなら中古マンション購入もありです。

都会でもすこし郊外だと2DKや3DKの物件も手に入り、もしかしたら10年で2割下がるかも知れないが、部屋が広い分満足度は高い。


だが郊外に住むとどうしても自動車が欲しくなり、駐車場を借りると月1万円から1.5万円は掛かります。

こうなると節約どころか割高になるので、郊外のアパートで駐車場が割安の賃貸のほうが安くなります。

このように条件によって賃貸が安いか購入が安いかは変わってしまうので、どちらとも言えない場合はやはり、賃貸の方がリスクが少なく良いと思います。


家族が増えたとか転勤や引っ越す事になったら、短期間で売却しなくてはならず、結局損をする可能性もあります。