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賃料保証のはずが減額 オーナーがレオパレス21を集団提訴


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丸投げアパート経営で利益だけを受け取れる筈だった

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家賃保証制度のトラブル

以前から問題になっていた家賃保証制度を巡って、レオパレス21のオーナー約100人が提訴を検討しています。

レオパレス21はサブリースと呼ばれているシステムの業界大手で、名前の通りレオパレスが経営しています。

サブリース会社はオーナーから物件を借り上げて運営し、オーナーに決まった金額を毎月支払う仕組みになっている。


家賃定額保証などを謳って賃貸アパートに投資させ、サブリース会社が管理するアパート起業が現在ブームになっている。

オーナーを投資に誘う時には家賃を保証すると言い、実際には入居者が集まらなければ家賃を値下げしていました。

この辺は商売なのだから当たり前で、空室を埋めるには条件(家賃など)を下げざるを得ず、家賃を下げるとオーナーへの報酬も減額します。


不動産業者同士はプロなので、そんな事は承知でやっているのだが、最近のアパ・マンブームで参入した一般投資家は言葉通りに真に受けます。

家賃を保証するといえば「本当に保証してくれるんだ」と思うし、「ずっと一定額を支払い」と言われれば、そうなんだと受け取ります。

恐らく契約書には「一定額を保証」の前提に色々な条件が記載してあり、よくよく読むと家賃を減額できるようになっていたと考えられます。

 

賃料保証の誤解

こうした契約の常としてセールスマンは売る事に全力を尽くすので、顧客の買う気を削ぐような言葉はなるべく使いません。

「条件さえ満たせば必ず一定額の家賃が保証されるので安心です。」とは言ったかも知れないがその「条件」が曲者なのです。

ほとんどの家賃定額保証は業者が家賃を下げる事ができるようになっていて、絶対に不変というサブリース契約は恐らく存在しない。


2017年2月22日に訴訟を起こしたのは愛知県で戸数20の2階建てアパートを建てて、レオパレスとサブリース契約を結びました。

レオパレス21は30年間賃料を減額しないと言い、契約書では「当初10年間は不変」と明記していました。

契約6年目に経営が悪化して77万7800円だった賃料を10万円値下げ要求されて受け入れ、差額の賃料支払いを求めています。


他にも同じようなレオパレスオーナーは多く、やむを得ず減額を受け入れた100人前後が集団訴訟に加わる可能性がある。

以前のアパート経営者は自分で家賃回収から物件管理までする人が多かったが、現在では全て管理会社に任せる場合が多い。

中でも人気なのが一括借り上げ(サブリース)契約で、多くの会社は契約上最低限の家賃保証をすると謳っています。

 

美味しくなかったサブリース

サブリース会社は大手不動産や住宅メーカーのグループ企業だったりするが、親会社とは別々に経営されているのが普通です。

この別会社というのがポイントで、もし経営が赤字になったら倒産させる事ができるようになっています。

レオパレス21もオーナーに賃料値下げを要求するとき「倒産したら契約は無効になる」という切り札を交渉に用いていた。


賃料保証を謳っていても、経営状態が悪化した場合には毎年見直せるようになっているのが殆どで、5年から10年で家賃は値下げされます。

マンションは10年目くらいから、アパートは築5年くらいから「新築」と見なされなくなって、人気が落ち入居者が減るものです。

当然サブリース会社は物件が古くなった分値下げするのだが、その説明をオーナーにはしていません。


不動産はプロとプロの駆け引きなので、騙されるほうが悪いというのが政府や警察の考え方で、従来は口出ししないようにしていました。

ところがアパ・マンブームで素人オーナーが大量に出現して、カモにされる事例が続出しています。

サブリースは手数料を払う代わりに自分は賃料を受け取るだけという、いわば経営権の放棄なので、美味しい話であるはずがないです。