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中古マンション購入は家賃節約になるのか?


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15年以上経過したマンションは下落率が縮小する

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中古マンション購入は損か得か

賃貸と住居購入のどちらが良いかは意見が分かれるが、金銭的には新築住居や新築マンションは損だという結論になります。

なぜかというと新築物件は購入した瞬間から「中古」になって1割ほど値下がりし、10年目までハイペースで値下がりします。

最初の10年間で購入費用を含めて3割以上値下がりし、次の10年でも2割程度は値下がりします。


新築物件を購入して20年間保有すると価値は半減しているのに、住宅ローンは残っています。

家族向けマンションや新築一戸建ては3000万円程度ですが、35年ローンで20年間払っても、元金は半分しか減りません。

どの時点で購入した家を売却してもローンの残金は残っていて、ローンを払い終わった35年目には物件の売却価格で6割も目減りしています。


その頃には新築だった家も傷んでくるので、マンションでも一戸建てでも何らかの修繕工事が必要になり、またお金が掛かります。

マンションにしろ一戸建てにしろ、損失を買うようなもので、金銭的には決して節約になりません。

では中古住宅はどうかというと、新築が最初の10年で3割、次の10年で2割価値が目減りするが、20年目からは下落率がぐっと緩やかになります。


3割、2割ときてそれ以降の10年はずっと2割か1割減のペースで下落していきます。

これは今までの平均なので、新築より値上がりした物件も、もっと大きく下落した物件も存在します。

新築15年目くらいから下落ペースが穏やかになるので、15年目以降の物件を購入すれば、新築よりずっとお買い得になります。

 

中古マンションはお得?

一戸建ては個体差が大きく、従って購入後の出費も千差万別なので、マンションを中心に考えてみたいと思います。

新築マンションで都会の便利な立地だと3000万円前後ですが15年以上経過だと1500万円、20年以上経過で1000万円前後というのが出てきます。

新築で購入した人は20年間で1500万円以上支払うのに比べて、20年目に同じ物件を買うと、20年間で500万円程度の負担で済むのです。


1500万円で中古物件を購入して最悪価値が半減したとしても、750万円の負担というところです。

実際には購入費用に加えて管理費+修繕積立金+固定資産税など+駐車場料金が必要になります。

中古物件紹介サイトには同じマンションの同じ部屋が、中古物件と賃貸の両方で募集されている場合があります。


「オーナーチェンジ物件」と言って賃貸住宅を入居者ごと別の人に売り、購入した人はまた賃貸マンションとして家賃収入を得ています。

この場合大雑把にいって家賃は物件価格の100分の1から150分の1程度が目安で、500万円の売値なら家賃は3万から5万円、1000万円なら7万から10万円のようになっています。

入居者は家賃+管理費を払い、オーナーは家賃収入のなかから税金や修繕積立金を支払っています。

 

15年目以降は下落カーブが穏やかになる

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三井住友トラスト不動産https://smtrc.jp/src_pc/images/useful/knowledge/market/graph1207_a.gifより引用

 

賃貸より購入が得な場合がある

すると仮に4万円の賃貸で管理費5千円だと10年間で540万円を入居者は支払う事になります。

これを購入した場合は500万円で購入し、10年後に400万円で売るとして差額100万円+修繕積立金+税金でざっくり300万円以下というところです。

家賃を支払う場合540万円だったのが、購入したら300万円程度で済み、支出がかなり少なく済む計算になります。


購入価格500万円だとワンルームか一人用なので1000万円の家族向け物件で計算しても、やはり購入したほうが10年間の支出は少なくなります。

とはいえ中古マンションを購入するには500万円や1000万円というお金が必要で、銀行の住宅ローンを利用する事になります。

銀行によって違うが、中古だと新築より短い期間のローンしか受け付けず、審査を通っても10年間などで完済を求められる場合があります。


銀行はマンションの(商品としての)寿命を30年とか40年と査定し、寿命30年のマンションで20年経過していたら、残り10年のローンしか認めません。

もし返済不能になった時に物件を差し押さえても、商品価値がなくなったマンションは現金化できないからです。

こうした苦労はあるものの、程度が良く立地も便利な中古マンションがあったら、将来の支出を抑えられる場合があります。