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マイホーム、ローン破綻の現実とは 新築の1%が競売


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建物は飾りで、土地だけが資産になります

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「家」には1円の価値もない現実

良い人生を送るためには収入と支出のバランスが必要で、支出の方が多いかギリギリだったら、遠からず苦境に陥ります。

収入のほうはあまり増えない場合が多いので、どれだけ支出を減らせるかが重要になります。

節約と言うと多くの人は食事や生活費の切りつめを連想するが、そんなのは一過性で長続きしません。


月の生活費を1万円減らすには大変な努力が必要ですが、それで節約できるのは「たった1万円」だけです。

毎日モヤシと目玉焼きだけで頑張るのも良いが、もっと大きな節約できるものがあり、それが住宅です。

良い家に住むために食費や衣服代を減らして頑張っている人が居ますが、本末転倒ではないでしょうか。


住宅を購入した人が毎月払っているローンの金額は平均9万円だそうですが、住宅には税金と維持費で他にも月最低2万円はかかります。

すると新築で家を建てた人はそのご30年前後、毎月12万円を家を維持するためだけに、支払っている事になります。

月給40万円なら屁でもないでしょうが、手取り月給24万円だったら収入の半分が住宅維持費に消えています。


そしてローンを組んだときは月給30万か40万だったのに、その後賃金が下がって支払いが苦しい人が、非常に多いのです。

「競売物件」というのがありますが、多くが住宅ローンを払えなくなって差し押さえられた物件で、年間数万件も発生しています。

住宅ローンで破産する割合は1.2%程度で、おおざっぱにいうと新築100件に1件は破産しています。

 

土地とローンだけが残る

破産する確率が1%は少ないけれども無視できるものではなく、差し押さえは免れたが貧困状態になった世帯はこの10倍は居るでしょう。

実はこうなる事は住宅を建てたときから決まっていて、購入者ははめ込まれて借金を背負わされています。

まず新築住宅は「土地+建物+業者の利益」ですがローンを払い終わって残るのは「土地」の価値だけです。


非情に言い切ってしまえば「建物」に価値はなく、新しい家を建てるのに邪魔になるだけです。

分譲住宅を購入してすぐに転売しても、建物の評価額は半額というところで、不動産屋は高値で売ったくせに「土地の値段」しか評価してくれません。

ローン破綻した人は平均12万円の毎月の住宅費用を払いきれなくなり、住宅を売却しても残りのローンを払えなかった人たちです。


住宅ローンを途中で返済できなくなると、「建物」の価値の急激な値下がりによって、売却しても1000万円程度の負債が残ります。

2000万円のローンを組んで既に2000万円払っているのに、まだローン残債が1500万円残っているとか、サラ金地獄みたいな状況になります。

無事に長期ローンを払い終わっても、残るのは老朽化した建物と二束三文の土地だけで、売却しても数百万円にしかなりません。


というのは新築分譲住宅は地価が高いと建物を安く作らねばならないので、田舎の不便な場所に建てられる傾向があります。

元はキャベツ畑だった「XXXニュータウン」の地価は坪10万円くらいで、30坪なら300万円でしか売れません。

一方中古住宅だと、最初から開発された場所にあるのが普通なので、地価が高く建物は「つけたし」という位置づけです。


新築住宅の価値は買った瞬間からガンガン下がり、ローンを払い終わる頃ゼロになるが、中古住宅は元々土地の値段なので、あまり下がりません。

ただし木造住宅は20年か30年に一度はリフォームする必要があり、「建物がタダ」という事にはならない。

でも郊外の新築か市街の中古どちらかを買うなら、資産価値が残るのは圧倒的に「市街に近い中古住宅」の方です。