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アパート、マンション投資 利益が出たのに大失敗の例


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画像と記事は無関係です。この例でも予想外のコストで赤字になったようです。

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https://hudousan-takumi.com/wp/wp-content/uploads/2015/11/09_toushi-shippai2-e1448057635151.jpgより引用

 

アパマン投資はノーリスク?

「マンション、アパート投資で生涯安定収入」「貴方もオーナー」「アパマン起業」など不動産投資を呼びかける広告がとても多い。

実際広告を見てその気になり、アパートを建てたり投資マンションを購入した人は多いようです。

そしてネットや書店の不動産投資コーナーでは「私はこうして億を稼いだ」など成功談が溢れています。


本をチラ読みすると、普通のサラリーマンが不動産投資で、生涯収入を上回る資産を築いたという話が定番になっている。

無料でマンションを手に入れたうえに、オーナーとして月給を上回る収入を得ているなどと書いてある。

そして決まり文句として「貴方にも簡単にできます」と太鼓判を押している。


投資資金が無くても、不動産業者が銀行を紹介してローンを組んでくれるので、元手はなくて良い。

ローンの支払いは購入したマンションを賃貸に出して、入ってきた家賃で支払います。

20年後くらいにはローンも払い終わって、無料で手に入れたマンションだけが残るとセールスマンは説明します。


最近読んだ失敗談で面白かったのが(失礼だが)、某無名マンガ家の不動産投資で、Aさんは90万円のボロアパートを借りてオーナーデビューした。

そのアパートはボロだったが家賃を安くしたので入居率が良く、毎月3万円ほどの利益が出たという。

気を良くしたAさんは2件目として4000万円の18戸マンションを1棟購入し、20年弱でローンを完済するプランを建てた。

 

儲かったのに大損、某マンガ家の失敗とは

2件目も好調で満室になり、家賃収入が年間750万円になったので、所得制限に引っ掛かり公営住宅から追い出された。

自分が払う家賃が2万円台から7万円超になり、所得税、住民税、保険料、年金などが一斉に上がり始めたという。

子供が通う保育園料まで収入によって上がり、毎月数十万円も支払いが増えてしまったという。


加えて18戸マンションのローンも毎月払っていたので完全に赤字になり、税金を払えなくなって差し押さえを食らった。

幸い売却価格は購入価格を上回ったが、修繕費用などが掛かっていたので、トータルでは赤字でオーナー生活を終えたそうです。

このようにマンションやアパート投資は計算上は利益が出ているのに、実際は赤字というケースが非常に多い。


入居者から家賃を取っている期間も、老朽化によって物件の価値はどんどん下がり、反対に修繕費用は増えて行きます。

アパマン経営は下がっていく物件価格と家賃収入の戦いと言って良く、家賃=利益にはなりません。

投資物件の資料には利回り年5%とか書いてありますが、必ず掛かる費用が含まれて居ないはずです。


エアコンが壊れたらオーナーが交換しなければならないし、全ての装備がオーナーもちです。

設備なんてのは古くなれば自然に請われていくので、最終的に家賃でコストを回収できなくなります。

特に痛いのが水周りで、一ヶ所壊れたら建物全体が壊れていくので、数百万円や数千万円が掛かります。


そして原資になる家賃も老朽化すると、値下げしないと入居者が集まらないので、収益性が悪化します。

オンボロバスが部品を落としながら走っている姿に似ていて、いつまで走れるのかなと疑問が沸いてきます。

儲かったら儲かったで某マンガ家のように、税金が払えなくなって差し押さえとなります。


このように不動産投資は最初考えてもいなかったコストや、セールマンが決して説明しないリスクがあります。