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マンション販売、バブル崩壊以来の不振、投資ブーム終了


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自己負担なしでマンションが手に入り、安定収入も得られると説明される。

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https://www.azest-gr.co.jp/business/img/merit_01.pngより引用

 

マンション、アパートが過剰供給

一時期マンションやアパートを建てすぎた反動で空室率が悪化し、マンション販売も低迷しています。

不動産経済研究所の統計では、2016年上半期の首都圏新築マンションは24年ぶりの低水準だった。

マンション価格は工事費上昇で値上がりしたのに対し、購入層の収入は伸びていないのが原因としている。


マイナス金利政策で住宅ローン金利も下がったものの、需要を喚起する効果は限られていました。

新築マンションの平均発売価格は5617万円で、4年連続の上昇になったが、家庭支出は逆に減少していた。

平均年収と新築マンションの平均価格を比較した年収倍率は全国平均が7.66倍で、首都圏は10倍を超えました。


年収倍率拡大は6年連続で、首都圏ではバブル期と同じにまで価格上昇した事になります。

年収倍率には反論もあり、バブル期は高金利だったが現在はゼロ金利なので、実際の負担は少ないと言われている。

地価はアベノミクス以来上昇していたが、最近は上昇率が鈍っています。


10年ほど前からアパート、マンション投資が注目されるようになり、投資目的で購入するのがブームになっていた。

現金や証券や空き地を相続するより、アパートを建てたりマンションを購入すうほうが節税になると言われていました。

ところがそんな投資マンションや投資アパートの空室率が上昇して、赤字になるケースが増えています。

 

絶対損するアパマン投資

確かに相続税は減らせるらしいのだが物件を相続した後が問題で、アパートやマンション経営で儲かるのは最初だけです。

新築マンションの家賃が最初10万円だったとしても、10年ごとに1割以上相場が値下がりし、同時に物件自体の価値も下落します。

40年後には最初の家賃の半額以下になり、およそ半分が空室、マンション価格は新築時の2割以下になっています。


さらに新築のうちは修繕費がかからず家賃全額が利益になるが、古くなると家賃の大半が修繕費に消えていきます。

こうして最初の10年くらいは利益が出るものの、その後は持っていても赤字になり、売却すれば買い叩かれます。

赤字になるのが判っているので、不動産屋は安い価格しか提示しないでしょう。


投資目的でアパートやマンションを購入すると、「家賃保証」などを契約している場合があります。

だが契約書には家賃は業者の都合によって値下げできる上に、空室が続くと契約解除できるようになっている筈です。

そして業者の多くは別な業者のダミー会社なので、定期的に倒産して契約を無効にしてしまいます。


「マンションやアパートを購入すれば年金代わりの安定収入になる」と購入を持ちかけられた場合もあります。

だが今まで書いたように投資物件が儲かるのは新しいうちなので、年金代わりに成るなどという事はありません。

いずれ経営が行き詰まり、購入時のローンを支払うのが精一杯になり、それも払えなくなります。


セールスマンは必ず「絶対儲かる」と言いますが、「絶対儲かるならなんで自分でやらないんだ?」と質問したらいいです。

不動産屋や業者が自分で購入するのは「絶対儲かる物件」だけで、他人に購入を勧めるのは「絶対損する物件」だけです。

逆に言えばこれから維持できなくなった物件が割安な価格で出てくるので、本当に購入したい人には有利になるかも知れません。