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高すぎる家賃を下げさせるには 更新時の交渉


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老朽化によって家賃は下がるが、放置すると自分だけ高いまま

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http://gentosha-go.com/mwimgs/c/a/500/img_ca92c9d4a85501f63077a53d2dd41e3944556.pngより引用

 

周囲の家賃が下がって自分は高いまま

日本は長くデフレが続いて地価が下落したので、家賃も下落傾向にありました。

加えて賃貸物件は老朽化によって価値が下がっていくので、同じ物件でも10年ごとに1割か2割は売買が下がるとされています。

新築で建てられたばかりの分譲マンションが賃貸に出されたら、10万円以上はするでしょう。


ところが同じ物件でも20年も経ったら家賃は半額で、40年経ったらもう半額でしょう。

大阪では元高級マンションでも築20年だったら7万、築40年だったら家賃3万というところです。

デフレだと家賃相場全体が下がっていくので、さらに下落幅は大きくなります。


ところが同じ部屋に住み続けていると大家は絶対に「あなたの部屋の家賃は高すぎるから下げましょう」とは言いません。

家賃を勝手に上げる因業大家は存在するが、自分から下げましょうと言う大家なんか日本中どこにも居ません。

すると同じ賃貸物件に住み続けたら10年後には周囲より1割以上、20年済んだら周囲の2割増しから4割増しもの家賃を払わされます。


テメエふざけんなよ!と言いたくなるが、借り手が文句を言わない限り、大家は最初の家賃を請求し続けます。

これはナントカして、家賃を下げさせねばならないが、値段交渉は日本人が最も苦手とするところです。

外国では普通の商店でも値切るのが当たり前だが、日本では値切ったりしたら「武士の恥だ」とかいう文化がある。

 

家賃の交渉権は法律で保証されている

物を買うときに値段の交渉なんかした事がないという人の方が多いと思いますが、『借地借家法第32条1項(借賃増減請求権)』という法律があります。

家賃は契約期間(多くは2年間)変更出来ないなどと契約書に書かれているが、その条文は効力を有しない。

契約時に決めた金額が土地価格や物件の評価の変動などで、不相応になったときには、増減額請求できると定められている。


ここでポイントなのが「増減額請求できる」という部分で、逆に大家が家賃の増額請求する権利もあったりするが、期間の途中で増額は禁止されている。

同法には「契約の条件にかかわらず」とわざわざ書いてあるので、「2年間家賃固定」と書いてあってもそれは無効です。

無効なものを契約書に書く理由は、9割以上の人は契約書に書けば納得するからで、法的根拠はありません。


たとえ契約期間の途中でも、家賃の減額請求をする権利があるのは分かりましたが、現実にはどうすべきでしょうか。

大家から見ると契約期間の途中で家賃の減額請求されるのは、気分が悪いと思います。

なので普通の人は区切りの良い契約の更新時に、家賃の減額交渉をするのが、余計な対立を招かずに済むと思います。


契約の更新では1ヶ月くらい前に大家から『契約更新のお知らせ』が来て、新しい家賃が書いてあり、署名し返信してくれと書いてあります。

だが私のところがそうなのですが、契約が自動更新なので、家賃を増額するとき以外は、同じ家賃で勝手に更新されていきます。

この場合は更新月の一月前か二月前に、自分で大家か不動産屋に電話して、家賃を下げて欲しいと切り出す事になります。

交渉ごとに慣れていないと、けっこう気が重いですね。

 

代理人を立てる事もできる

まず大家に電話する前に、自分が借りている部屋はいくらの金額が妥当なのかを把握する必要があります。

ネットで自分のマンションの名前を打ち込むと、入居者募集のサイトが出てくる場合は、現在いくらで貸し出しているか分かります。

出てこない場合は、同じレベルの周囲の物件を検索して、妥当な金額を割り出します。


この妥当な金額が自分で分からないと、大家は交渉に応じようとしないでしょう。

電話か文書で、「交渉できれば住み続けたいが、周囲より割高なので更新しようか考えている」みたいな感じで切り出します。

明らかに周囲より割高なら、大抵の大家は値下げに応じると思いますが、中には交渉しづらい大家が存在します。


また私の場合なのだが、大家の親会社が893さんで、入居してから気づいたのだが、やたらガラの悪い社員が対応してくれます。

「おい」とか「ああ?」とか「チッ」とか電話の応対で客に普通に言うので、とても言いにくいです。

家賃の交渉を自分でしなければならない決まりはないので、代理人を立てて交渉してもらえばかなり楽です。


弁護士が最も効果がありますが、料金が高いので「行政書士」がこういう業務をやっています。

電話掛けるだけとか、書類を大家に出すだけなら1万円前後で、かなりの効果が期待出来ます。

行政書士は法律上の代理人にはなれないので、本人の意思を伝えるだけですが、直接応対せずに済む利点があります。