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家賃保証アパートのトラブル 不要なババを掴ませるエサ


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リスクゼロで必ず儲かるなら、業者は自分でやります。

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http://livedoor.blogimg.jp/funaizc/imgs/c/8/c8f761a4.jpgより引用

 

サブリースは詐欺なのか

家賃保証を謳ってアパートを建てさせて、実際には保証されないトラブルが相次いでいる。

国土交通省はリスク説明を賃貸住宅管理業者に義務づける制度改正を決めました。

近年、相続税対策で有利だとして、不動産を所有する人がアパート経営する例が増加している。


土地や現金で相続するより、アパートを建てて相続するのだが、失敗例も多い。

またサラリーマンや定年退職した人の間でアパート経営やマンション投資などの、経営ブームも起きていました。

不動産業者は「家賃は保証するので絶対に儲かる」と勧誘しているが、絶対に儲かるならなぜ自分でやらないのだろうか。


その仕組みは「サブリース」にあり、業者は所有者から全室一括で借り上げる契約を結びます。

契約では仮に満室にならなくても家賃の最低支払額は保証されるが、アパートやマンションの家賃は固定ではありません。

賃貸物件は建てた瞬間から老朽化が始まり、入居者は「家賃」「築年数」「場所」の3要素で決めます。


3要素のうち場所は不変だが、築年数は毎年古くなるので、家賃を下げる事で魅力を増すのです。

新築アパートが家賃6万円だとしたら、毎年千円か2千円は値下げして行くのが常識で、20年後には4万円台になっているでしょう。

競合地域で新築物件が増えるほど、競争で家賃を下げる必要があるので、築10数年で家賃3万円台も珍しくありません。

 

プロ同士の駆け引きは負けたほうが悪い

業者は家賃全額を所有者に渡すのではなく、経費を差し引いた残りを渡すので、古いアパートは急激に利益が低下します。

必要経費は古いアパートほど高くなるので、家賃が3分の2になったら、所有者に渡る金額は半額以下でしょう。

アパート経営のプロには常識と言えることですが、一般のオーナーにとっては、騙されたという言い分になります。


法律では不動産のオーナー経営者はプロと見做されるので、プロ同士で知識が未熟だからと言って保護規定はありませんでした。

いわば「サブリース」とはこの法の抜け穴を上手く利用して、プロが素人オーナーを騙す制度だったのです。

もっとも自分がアパートを経営するのに、勉強せず知らないほうが悪いと言ってしまえばそれまでです。


最近流行している駐車場経営でも、同じようなトラブルの例が見られます。

多くの駐車場管理会社は「支払い保証制度」を用意していて、利用されなくても毎月一定金額が支払われます。

だがアパートの家賃と同じで、借り手が居なければ駐車料金をどんどん下げて、満車になるようにします。


最初10分200円だったのがどんどん安くなって15分100円になり、24時間500円になる駐車場も存在します。

「一ヶ月に5万円が10台分で毎月50万円をお支払いします」と言っていたのが、結局10万以下になる例もあるようです。

それでも客が入らなければ結局契約打ち切りになり、契約書には最初からそのように記載してあったりします。

 

ババ抜きのババを掴むのは誰

こういう事も「プロ同士の駆け引きなのだから国は不介入」としていたのが、素人オーナー増加でトラブルが増えました。

マンション投資でも同じように家賃保証を謳ってオーナー募集している物件があり、悪質業者の可能性を疑ったほうが良い。

必ず家賃が保証されて必ず儲かるなら、業者が自分でオーナーになる筈なのに、そうしないのはおかしいのです。


業者がなぜ自分でアパートやマンションを買わないかというと、先ほど書いたように「建てた瞬間から老朽化が始まる」からです。

確実に儲かるのは最初の10年くらいなので、この間だけ不動産業者は自分で物件を所有します。

10年とか20年が経過すると、修繕維持費が増加し家賃は下がるので、必然的に不採算物件になります。


古くなった物件はババ抜きのババと同じで、他の人に掴ませる為に「家賃保証」するのです。

新築アパートも同様で、自社で建てても最後はババ抜きになるので、オーナーに建てさせて管理運営だけ行うのです。

家賃保証会社というのは本体とは別会社になっている場合が多いが、都合が悪くなったら倒産して契約を無効にする為だと言われています。