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競売物件は買いなのか避けるべきか


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競売は借金を払えず差し押さえられた物件なので、まともな筈がない

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http://yoshiorealestate.com/wp-content/uploads/2015/03/e34f234ba474010d9149dd05f3684f341.jpgより引用

 

競売物件とはどんな物?

不動産投資を検討したり土地を探しているとき、一度は考えるのは競売物件で、安いけどリスクがあるといいます。

果たして本当に安いのか、インターネット上には全国の競売物件を写真つきで紹介するサイトが複数存在します。

覗いてみると上は数千万円から下は数十万円で、マンションの区画や土地、一戸建てなどが並んでいる。


基準価格が庭付き一戸建て100㎡が20万円以下というのもあり、これで買えるなら確実に安い。

実際には売却基準価格以内で買えると決まっては居ないので、1.5倍や2倍あるいは逆に安く買えるかも知れません。

今回あるサイトで紹介されていたのは、四国のとある市内で敷地面積は約140㎡、築30年ほどの木造民家が建っていた。


見た目立派な家で、リフォームすれば住めそうだし、立地も地方の住宅地と悪くない環境なのに安い。

ただ「建物持分売り」とあり写真では前の住人の物らしい家財(というか粗大ゴミ)が家中に散乱していた。

恐らく不動産のプロから見て価値が無いから安いのだが、どこが悪いのだろうか。


まず土地は広く建物の状態は良く立地も良いのだが、「建物持分売り」とは土地所有者と建物所有者が別なのを表しています。

敷地利用権の欄には「法定地上権・その他」と書いてあり、もはや素人にはチンプンカンプンとなります。

この物件は建物だけに抵当権を設定した人が差し押さえられて、土地と建物の所有者が別れた。

 

住めるまでの労力と費用と時間

これを競売で落札すると建物だけが自分の物になり、「法定地上権・その他」を得る事になるが法定地上権て何なのでしょう。

ざっくばらんに言うと契約によって借りた借地ではなく、法律によって強制的に土地と分離した権利を法定地上権という。

という事はおそらく土地の所有者は建物が競売に掛けられたのを納得しておらず、自動的にトラブルを抱えるでしょう。


落札して建物を所有しても、他人の土地の上なので借地料を支払う必要があり、当事者同士で決める事になっています。

だが土地の所有者はそもそも貸す気がないので、もめる事は必至で、裁判になる可能性もあります。

話し合いが決裂した場合は「地代確定請求訴訟」を起こすと裁判所が決めてくれて、これで晴れて借地権者になれます。


借地には最長期限があって30年と定められ、地権者が同意しないと延長はできません。(建物が存在する場合はもう20年)

借地権を得れば普通の借地と同じですが、入居や改造する前に家財の始末をしなければなりません。

一見ゴミのように見えたり、実際にゴミだったとしても、誰かが残していったものを捨てる事はできません。


これを残置物と言い、照明とかガス台、電子レンジ、本物のゴミまで先住者の財産なので移動も処分もできません。

もし勝手に捨てたらゴミの所有者から「大切な資産だった」と訴えられて、損害賠償を払う破目になります。

所有者と交渉して自分で処理させるのが筋ですが、元々不本意に競売に掛けられたので、応じる人は居ないでしょう。


すると競売の落札者が費用を負担して、裁判所に申し立てて強制執行する事になります。

ゴミ屋敷なので処分に数十万円は掛かるし、クリーニング代も同じくらい掛かるでしょう。

ゴミを撤去してもらって清掃するだけで100万円か掛かり、しかもなんやかやと数ヶ月から半年は掛かるでしょう。


築30年の民家をリフォームすると500万円から1000万円は掛かり、借地権は延長して50年で、子供に引き継ぐ事はできないでしょう。

すると最初に書いた「売却基準価格30万円」はほとんど意味の無い数字なのだと分かります。

土地所有者との交渉とか、家財やゴミの撤去、住めるようにするまでの費用を考えると、買い得とは思えないですね。


競売に掛けられる物件の多くが、こういう「訳あり、いわく付き」なので安いのでした。

「即入居可」なんてありえないのです。