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今後10年でマンション空室が激増 投資ブームの最後は「ババ抜き」


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マンションは増える購入世代は減るで、20年後は相当厳しい

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http://mansion.eigyouryoku.com/wp-content/uploads/%E4%BA%BA%E5%8F%A3%E6%8E%A8%E7%A7%BB.gifより引用

 

マンション余りが深刻化

マンションは毎年竹の子のようにガンガン建てられているが、マンションを買う人は今後減少する。

出生率低下は底を打ったといわれるが、例えそうでも、今後マンション購入年齢の人は減少する。

マンションを買うのは30代から40代だが、その年齢層が細くなる木の幹のように減少するからです。


この30代40代は現在約3500万人居るが、10年後には約3000万人まで減少し、20年後に約2500万人になります。

今の10代20代の人口が少ないからで、今からたくさん子供を産んでも間に合いません。

20年後に購入人口の分母が1000万人も減るのだが、マンションの部屋数は年々増加しています。


新築マンションから築40年過ぎても普通に入居者を募集しているので、50年か60年は持ちます。

すると現在空室率が平均10%前後なのだが、10年後に15%、20年後に20%という数字が予測できます。

むろん新しいマンションは空室率が低く、築40年とかは40%くらいが空室になるでしょう。


現在日本は「マンション投資ブーム」で、中古マンションを購入して貸し出して儲かると言われています。

現状ですら駅から5分以内で築30年など、儲かる投資物件は少ないとされているが、将来もっと厳しくなります。

どう考えても最後に買った人が「ババを掴む」状況なのが理解できると思います。

 

壮大なババ抜き競争が始まっている

これからマンション買って貸し出しても年々空室率が増え、利回りは低下するので、早く手放した者が勝ちです。

だからこそ不動産業界は「オーナー様大募集」と広告を打ち、保有している物件を手放そうとするのです。

仮にその物件が今までは年10%の利益を上げていたとしても、今までの10年間は現在より10年新しかった訳です。


築年数が築10年と築20年では家賃は下がり、空室率が増加し利回りはまったく違っています。

その分販売価格が安いのだが、これからの10年も儲かるなら、不動産屋は自分で買うはずです。

つまり今までは物件数と購入需要が吊りあっていたとしても、10年後には確実に崩壊しているのです。


「マンション投資でみんな儲かっているから」これからマンション買って投資するのは、辞めた方が良いです。

築10年くらいで立地の良いマンションが安く手に入るなら良いですが、大抵は立地がイマイチなボロです。

試しに賃貸情報サイトの「中古物件」をクリックすると、多くのマンションが販売されているのが分かるでしょう。


高いものは2000万円以上するが、500万とか300万、200万円以下で買えるマンションもあります。

大阪では150万円くらいで1Rマンションが売りに出されていて、「投資マンション」紹介サイトで山ほど見つかります。

150万円くらいで買えるのはさすがに築40年や50年の物件だが、一応は居住可能なマンションです。

 

今後マンション価格の大暴落が起きる

そして現在築20年のマンションも、20年後には確実に同じような格安マンションになっているのです。

女性の化粧は年齢との戦いだが、中古マンションの価値も毎年下がっていく価値との戦いと言える。

50年も経ってしまうと水道などの設備が崩壊し始め、毎年修繕費が必要な「迷惑物件」になってきます。


最後まで持ち続けると修繕積立金や管理費ばかり取られ、危険な建物として取り壊されるでしょう。

跡地に新たなマンションが建って、無償で部屋を貰えるなんていうラッキーな話は、まずありません。

格安中古マンションを購入して自分で住めば家賃を払わずに住むが、管理費や積立金、修繕費の増加がだんだん大きくなります。


では格安マンションに賃貸で住めば、家賃が格安ではないかという訳で、賃貸なら修繕費用を負担しなくて住む。

どちらにしても数千万円を出してマンションを購入しても、20年後に資産価値はゼロに近いはずなので、新築高級マンションは辞めた方が良い。