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大阪で中古1Rマンション投資は儲かるか? 自分で住むなら買って良し


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大阪には200万以下で買える1R物件が山ほどある

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http://www.rearlive.co.jp/blog/wp-content/uploads/2006/11/IMG_0280blog.jpgより引用

 

ワンルームマンション投資とは

大阪にはワンルームマンションいわゆる1Rが多く、賃貸の部屋を探すとほとんどこれだと思います。

同じようなので1Kもあり、どこが違うのが分かっていませんでした。

KつまりキッチンとR=ルームが繋がっているのが1Rで、壁とドアで仕切られているのが1Kです。


だが住宅情報誌や検索サイトでは、明らかに部屋が繋がっているものを「1K」と書いてあったりします。

実は不動産仲介業者でも良く分かっていなかったり、適当に使っているのが「1R、1K」らしいです。

ちなみに1Rの部屋の「広さ」は繋がっているキッチンや玄関を含めた広さを書いてあります。


対して1Kの場合は「仕切られた部屋の広さ」だけを表示する事になっています。

すると実はまったく同じ広さの部屋であっても、1Kは6帖、1Rは8帖くらいに書いてある事になります。

まあこんな事は本題に関係ないのでほっといて、「ワンルームマンション投資」ってのが流行っています。


「不動産投資なんて興味ねえよ」という人も、元手ゼロで150万円からできると聞くと、興味が沸くのではないだろうか。

『不動産投資』で検索するとそれ専門のサイトがいくつかあり、入ってみると大阪だけで数千もの物件が登録されています。

安いのは130万円からあり、この値段でマンション一部屋を購入できるのです。

 

ワンルーム投資は儲かるのか

試しに『楽待』というサイトで見ると、大阪で最も安いのは価格50万円で築51年、29.70㎡の戸建木造となっていました。

見取り図を見ると4部屋あるが、「こんなの借りる奴はいねえよ」という古さとボロさです。

想定利回りは年15%、想定家賃は年7500円つまり家賃は6,250円/月となっています。


ボロくても月6000円で「複数名同居化」にしたら外国人の「●法滞在者」とかが借りるかも知れません。

いくらなんでもあんまりなので、もう少しマシな物件を探す為「築20年以内を表示」にすると、新しい物件も売りに出されている。

価格370万円、築18年、15.00㎡の1R、想定利回り11.35%、想定年間収入420,000円、家賃35,000円/月となっている。


駅から徒歩8分なので独身者の賃貸需要があるのではなかろうか。

こうした投資物件(収益物件)は購入して自分で住む事もできるが、買う人はあまり居ない。

マンションを買う人は結婚して家族が増える予定の人なので、子供が出来たときのために、3LDKとかに住みたがるからです。


1Rや1Kで良いという独身者は、そもそも買おうと思わないので、一部屋物件は居住用には殆ど売れません。

だから中古の1Rが200万円以下で売りに出されているのだが、そうした中古物件を投資用に買った人は、儲かっているのだろうか。

一見安く思える中古マンションには「維持費、修繕費、税金」という永遠の支出が考慮されているから安いのです。

 

貸し出すより住む方が得か

ただ所有するだけでも修繕費や税金が掛かり、誰かに貸すにはリフォーム費用や内装修理費などが掛かります。

しかもこうした費用はマンションが古くなればなるほど高額になるので、ある築年数以上は保有しても赤字になります。

もちろん50万円の一戸建てを購入し、補修しないで6千円で貸し出せば収入は得られるでしょうが、普通は家主が住める状態にして貸します。


マンションが古くなると借り手が少なくなり、家賃を下げるので収益性はどんどん悪化していきます。

このように考えると、中古マンションを買って儲けるのは簡単ではないと分かるでしょう。

しかもマンションは40年か50年で寿命を向かえ、もはや何も生み出さない不良資産になります。


だが「投資用ワンルーム」を購入して自分で住むのは、割り切れば良い選択かも知れません。

200万で購入したとして、毎月5万円の家賃を払い続けるなら、3年4ヶ月で購入したほうが安くなるのです。

その後は管理費数千円を払えば無料で住み続ける事が可能で、とてもお得になります。


仮にその後修繕費などが発生したら、捨て値でも売却すれば良く、もう元は取れているので、売値はタダでも良い訳です。

自分が独身だという条件で、投資用ワンルームを購入して家賃支払いを節約する、というのが一番得かも知れません。

ただ同じマンションに一生住むとなると、やはり修繕費が高額になって、いつかは割りに合わなくなるでしょう。